有读者问，REITs基金怎么看？
REITs基金，就是房地产信托投资基金，它主要是买一些办公楼、公寓等商业地产进行收租，相当于包租公。REITs基金的收益来自于房租和资产的增值。
先说投资国外的，因为海外REITs市场更加成熟，国内是最近几年才大量发行。目前投资海外的QDII-REITs基金有6只，其中3只投资美国，还有3只投资全球市场。
对这6只QDII-REITs基金的净值走势，我做了个对比，表现最好的是广发美国房地产，但细看的话，也是一般般。
下图是广发美国房地产的历年涨幅，回撤不小，最高收益也不多。相当于承受高波动，然后获得不多的收益，性价比不高。这么多年了，QDII-REITs基金一直规模很小，默默无闻，不是没道理的。
国内REITs呢？
国内的REITs主要是公募基金的形式，发行期间是申购，等募集结束后，就开始上市了，只能在二级市场买卖，不能申购和赎回。比如我们募集10亿修高速，发行期间就是把这10亿募集满了，以后基金份额永远就是10亿。募集结束后，持有者想退出，或者投资者想买入，都只能在二级市场交易。
国内REITs跟普通公募基金不同，它是基金公司募集后，自己并不管理，而是外聘专业的管理机构来收租。所以，国内REITs的管理费分三部分：
一是固定管理费，比如一年0.2%，这是给基金公司的。
二是基础管理费，这是给外聘管理机构的，比如一年营收的5%。
三是浮动管理费，这相当于奖金激励，若外部管理机构收租超过目标值，就额外计提管理费激励。
当然，每个REITs的管理费都不太一样，具体要看合同。
国内目前上市的REITs基金有59只，跟国外有个很大的不同是，国内REITs不能投住宅地产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。
其实，原来这些都是政府自己发债去建的，现在换了个方式，直接从民间募集资金。这样做的好处是，大家都是股东，不是债主，不管项目最终盈亏，都不存在还债的压力了。
说句玩笑话，美国的REITs是让大家去当包租公，而国内的REITs是让大家参与国家建设。
REITs的净值只是个估算，并非特别准确，净值就像是上市公司财报中的净资产，半年才公布一次。如果投资REITs的话，净值没什么意义，我们只能关注该项目每年给多少分红。
买REITs，就像是买一只公用事业股票，只不过这个公用事业公司很小很简单，只包括特定几个资产，收到的钱也不会再去投资，就扣除费用成本后给股东分红。
投资国内的REITs，一定要分清楚，它是产权类的，还是特许经营类的。
一般来说，园区基建、仓储物流、住宅租赁等都是产权类的，产权可以是70年或40年，到期可以再续期。这样时间较长，每年分红就相对少点。
而高速公路、能源基建、生态环保等都是特许经营类的，往往只有20-30年的时间，到期后就收回去了。经营权REITs的基金净值会随着时间推移，逐渐归零，因为到期后，本金是不还你的，你能拿到的就是每年的分红，所以经营权REITs的分红要大于所有权REITs。
打个比方，某经营权REITs现价100元，还有5年到期，每年分红25元，到期总共收到125元，然后净值清零。还有个所有权REITs，现价100元，每年分红5元，5年后收到25元分红，同时它的价格依然是100元。可见，不能因为经营权REITs分红25元，就觉得它更好。
以上是一点简单的科普，优秀的REITs的应该跟持股收息的体验差不多，未来有好的机会再分享。
